Harga properti itu gila ya nggak masuk akal apalagi akibat kenaikan suku bunga Bu Sri Mulyani bilang orang Indonesia bakal makin susah beli rumah kita nggak usah ngomong linden Nava part deh yang saat promo lonceng harganya itu 14-20-an miliar rupiah yang kelihatannya menarik perhatian Raffi Ahmad masalahnya rumah tipe luas tanah 40 meter dengan luas bangunan 45 meter di BSD itu udah dijual 1,2 miliar rupiah.
Makanya buat banyak orang kalian mending sewa aja nggak perlu beli properti Gua sering dengar anak-anak muda didorong buat beli properti dan menurut gua itu saran yang sangat-sangat menyesatkan beli properti itu over Glory 5 terutama gara-gara banyak agen properti yang bilang Beli properti pasti untung nggak ada yang beli properti pasti untung kalau misalnya Kalian beli properti yang pasti untung itu adalah properti dan developernya bukan kalian.
Gue bakal jelasin betapa mahalnya harga properti di Indonesia dan kenapa sewa properti bisa jauh lebih bagus daripada maksain beli properti dan gue juga bakal jelasin Kapan waktu yang tepat buat kalian beli properti soalnya asalkan strategi kita bener properti itu sangat-sangat bisa Cuan.
Gua kasih ilustrasi Kenapa harga properti susah dijangkau sama Kebanyakan orang rasio antara sewa dibandingkan nilai properti di Indonesia itu terlalu kecil bayangin unit 2 bedroom di medison Podomoro City Central Park itu harga jualnya 1,15 miliar rupiah sedangkan harga sewanya cuma 45 juta berarti kan joknya itu nggak nyampe 4% setahun dan ini kecil banget soalnya secara konteks rata-rata bunga KPR perbankan nasional dan Umum saat ini berada di 8,61% dan kalau misalnya kalian ambil cicilan buat bayarin 80% dari nilai properti ini dengan bunga rata-rata kalian bakal butuh bayar 109 juta Rupiah per tahun selama 15 tahun.
Berarti biaya sewa setahunnya itu nggak sampai setengahnya cicilan apartemen contoh lain Taman Anggrek resi sukses harga beli 800 juta rupiah sewanya itu 40 juta sama youth-nya 4% ada sih yang lumayan misalnya kayak self Hills apartemen di Segitiga Emas satu bedroom itu harganya 2.8 miliar rupiah dan sewanya itu 11100 dollar per bulan alias 16 jutaan sekitar 7% tapi angka 4-7% itu perhitungan dari kacamata penyewa dan kalau misalnya dari kacamata owner atau pemilik angkanya itu nggak nyampe segitu.
Kenapa Soalnya owner itu masih Kenapa pajak PPH final 10% biaya agen properti 5% dan tingkat Hunian yang nggak mungkin 100% jadi rasio 4-7% itu rendah banget loh tapi yang jadi pertanyaan adalah ini tuh Salah siapa Salah sewanya yang kemurahan atau harganya yang kemahalan menurut gua sewanya itu udah mentok udah cukup harganya yang kemahalan.
Kok bisa soalnya harga sewa itu berdasarkan apa yang orang bisa bayar misalnya buat orang yang mampu sewa apartemen 40-50 juta setahun penghasilan dia itu udah diangkat 120 sampai 150 juta.
Gimana caranya bisa naikin harga sewa kalau misalnya harga sewanya itu mau naik misalnya jadi 100 juta berarti penghasilannya itu paling nggak minimal 300 juta rupiah alasan lahirnya Kenapa harga properti itu makin susah dijangkau sama Kebanyakan orang adalah bunga kita di Indonesia itu terlalu tinggi kalau misalnya Kalian mau ambil cicilan di Amerika buat beli rumah bunganya itu 6,35% dan itu setelah Bank Sentral berkali-kali meningkatkan bunga mereka jadi 4,75% dan di tahun 2021 bunganya itu buat nyicil rumah di angka 2,9% dan tadi gua udah bilang di Indonesia rata-rata itu 8,61% per Agustus 2022 dan salah satu faktornya adalah net interest margin alias cuannya bank yang menurut Pak Jokowi itu diangkat tertinggi di dunia dan walaupun sebenarnya itu nggak tertinggi sih tepatnya di Asia kita itu adalah rangking nomor 2 dan ini angkanya kesannya kecil-kecil ya.
Jadi mungkin susah buat kita bayangin soalnya berapa sih bedanya kalau misalnya seandainya bunga kita di Indonesia bisa rata-rata 7% turun dari 8,6% gua kasih simulasi ya dengan pinjaman 1 miliar dan kita nyicil 20 tahun selisih bunga yang akan kalian bayar adalah 236 juta rupiah padahal selisihnya cuman kesannya itu 1,6% itulah alasan kenapa rumah itu makin susah dijangkau buat Kebanyakan orang dan secara konteks jalan rumah di Amerika itu sering bisa dibayar sama pendapatan sewa beda sama di Indonesia yang sewa itu hampir mustahil bisa ngebayarin cicilan kalian.
Sekarang kenapa sewa itu bisa lebih bagus dibandingkan beli ini ada dua alasan pertama adalah biaya transaksi dan kedua adalah likuiditas kalau misalnya Kalian beli properti kalian bakal bayar bphtb 5% dan ini sebenarnya nggak persis 5% ya sebenarnya masih ada yang namanya NJOP TKP tapi kita akan bikin simple aja 5% praktek di lapangan sebenarnya nggak bener-bener bayar 5% ya dari nilai transaksi soalnya secara fakta banyak jual beli rumah bekas laporan angka transaksinya itu dilaporkan lebih rendah dari nilai transaksi yang sebenarnya supaya bayar pajaknya itu lebih rendah itu sebenarnya nggak boleh ya tapi realitanya masih banyak yang seperti itu.
Kemudian ada biaya untuk properti sekitar dua setengah persen saat Kalian mau jual properti Jadi udah kebayang kan waktu kalian beli properti itu udah kena 5% bphtb Lalu ada biaya Notaris dan ada biaya KPR kalau misalnya pakai bank jadi kira-kira total budgetnya amannya itu di angka 10% lalu saat Kalian mau jual kalian bayar 2,5% PPH dan juga biaya agent property 2,5% juga jadi proses jual beli rumah walaupun kalian nggak dapet Cuan sepeserpun kalian udah bayar 15%, saat kalian jual beli properti karena perpajakan jual beli properti di Indonesia itu bukan berdasarkan contohnya berapa tapi berdasarkan harga pembeliannya dan harga penjualannya itu di Angka berap.
Kemudian proses jual beli rumah itu nggak gampang buat hampir semua orang rumah adalah investasi terbesar kita Sepanjang Hidup biasanya asumsi itu adalah sepertiga dari gaji kita di alokasi buat bayar cicilan rumah dan rumah itu nggak kayak investasi lainnya di Reksadana deposito atau saham yang ketika besok kita mau kita bisa langsung Cairin Jadi kalau misalnya Kalian mau jual rumah bisa aja kalian Butuh 3 bulan 1 tahun atau bahkan lebih sampai rumah kalian itu laku.
Dan atas dasar dua alasan tersebut sangat-sangat konyol kalau misalnya Kalian beli rumah kalau misalnya rencana kalian untuk pakai rumah ini cuman sebentar secara prinsip kalau misalnya Kalian mau beli rumah rumah itu harus dipakai buat jangka panjang misalnya minimum banget 5 tapi saran gua adalah minimum 10 tahun kenapa soalnya kalau misalnya Kalian beli hari ini satu miliar Lalu 2 tahun lagi Kalian mau jual kecil kemungkinan nilai properti kalian itu bisa naik di atas 15% dalam 2 tahun dan setelah kenaikan 15% pun untung kalian itu masih 0 berarti kalau misalnya kalian berharap bisa untung beli rumah sekarang pakai 2 tahun lalu jual lagi itu menurut gua agak-agak mustahil belum lagi pusing dengan ketidakpastian.
Kapan rumah ini laku kalau misalnya lakunya Satu tahun lagi gimana kalau misalnya lakunya butuh 2 tahun gimana kalau misalnya nggak laku-laku gimana Kalian kan jadinya serba salah ada cicilan rumah lama tapi rumahnya udah nggak muat atau kalian harus pindah ke kota lain untuk pekerjaan jadi bisa jadi double kalau misalnya kayak gitu harus bayar sewa di rumah yang baru cicilan di rumah yang baru lalu.
Kalian juga lanjutkan cicilan rumahnya lama dan itu berat karena realitanya mayoritas orang itu butuh jual rumah lamanya supaya mereka bisa beli rumah selanjutnya dan jangan harap kalian bisa bayar cicilan kalian dari uang sewa yang kita udah gua bilang di Indonesia uang sewa Itu nggak mungkin bisa ngejar cicilan KPR misalnya kalian baru married tinggal masih Berdua dan cuman butuh apartemen studio dan kalian rencananya bakal pindah saat kalian punya anak 2 tahun lagi mendingan sewa aja atau kalau misalnya kalian cukup beruntung bisa nebeng sama orang tua mendingan nebeng dulu aja bagus kok anak kita nanti bisa deket sama kakek sama neneknya apalagi kalau misalnya pekerjaan kalian itu belum stabil kadang di Jakarta kadang di Jogja kadang di Bali.
Jadi kapan sih saat yang tepat buat beli properti jawaban yang paling tepat adalah tunggu sampai rencana hidup kalian itu udah lebih pasti sampai kalian ngerasa kebutuhan properti kalian itu udah fix paling nggak 5 tahun ke depan kenapa gua saranin supaya tetap beli properti pada 3 hal ya pertama kalau misalnya kalian sewa kekurangannya adalah kalian gak bisa renovasi sesuai keinginan kalian sayangkan kalau misalnya udah renovasi kiri kanan tahun depan si pemilik gambar panjang sewanya kedua properti itu ada siklus naik turunnya kebetulan aja beberapa tahun terakhir market properti itu lagi nggak bagus terutama untuk apartemen tapi kita tahu saat properti Boom kenaikan harganya itu bisa kencang dan nggak ada yang bisa prediksi ya kapan marketnya itu bakal mengalami properti Boom lagi.
Makanya fokus kita adalah cari rumah saat kebutuhan kita udah fix soalnya kalau misalnya kita udah berencana pakai rumah ini untuk minimal 5-10 tahun kesempatan kita untuk melewati siklus property yang harganya naik itu jadinya lebih tinggi dan sejarahnya dalam jangka waktu yang panjang sering kali kenaikan gaji kita itu nggak bisa ngejar kenaikan harga properti.
Coba aja kalian survei sama orang-orang yang umur 50-an kalau misalnya mereka harus beli rumah yang mereka tinggalkan sekarang dengan harga sekarang dengan gaji yang mereka punya sekarang Kebanyakan orang itu udah nggak bisa beli soalnya kenaikan harga properti dalam jangka panjang itu kerasa banget terutama di tahun 2010-an saat harganya itu naik gila-gilaan.
Sumber : The Overpost
Read More: Ramai-ramai Rumah Elite Dijual Tapi Sepi Peminat, Kenapa?
[…] Read More: Alasan Kenapa SEWA RUMAH lebih Menguntungkan dari pada BELI!!! […]